Pourquoi la propreté de votre bâtiment vous enrichit? (Partie I : L'évaluateur est un humain)
Dernière mise à jour : 7 août 2021
Avez-vous déjà fouiné sur Centris ou DuProprio et êtes tombés sur une maison qui était magnifique de l’extérieur? Vous voyez le prix et vous vous dites : « Ça y est, c’est la mienne! Elle est belle et dans mon budget. » Vous êtes excités comme un enfant dans un magasin de bonbons. Vous vous décidez à cliquer sur les photos… SURPRISE. La maison est comme votre ex, belle de l’extérieur, mais affreuse de l’intérieur.
La première photo (et la seule que vous consultez) est prise du vestibule de l’entrée principale. Dès cette première prise, vous constatez la déchéance humaine. Le salon et la cuisine ont été peinturés d’un rose saumon, le tout arboré d’une tapisserie avec des chevaux qui courent dans un champ. Au centre du salon, vous constatez que des canapés fleuris ruinent complètement la beauté du dispendieux plancher de bois franc qui semble neuf. Vous croyez avoir atteint le fond du tonneau. Au moment même où vous remettez votre vie en question, votre regard s’arrête sur plusieurs tableaux de flamants roses, accrochés ici et là dans la cuisine. Vous fermez votre écran internet, un peu paniqué. Par mécanisme de défense, votre subconscient procède immédiatement à la suppression de ces images. Si vous êtes chanceux, vous éviterez le choc post-traumatique.
Mais pourquoi cette réaction si vive? La réponse est assez simple : nous sommes humains. À part si vous êtes un artiste ou un « flippeux », vous avez plus de difficulté à vous projeter dans un environnement spatio-temporel quelque peu différent. Après tout, soyons rationnels, si vous achetez la propriété, les divans seront déménagés et c’est assez rapide et peu dispendieux d’enlever la tapisserie et de peinturer les murs d’une couleur au goût du jour. On parle de quelques centaines de dollars, tout au plus. Pourtant, vous avez balayé cette éventualité aussi rapidement que Ginette a pu choisir la valise portant sa date de naissance, à l’émission le Banquier.
Je peux déjà vous entendre penser : « J-S là, arrête de niaiser, je n’entends pas à rire. C’est sérieux l’immobilier. » Ça tombe bien, car moi non plus je n’ai pas envie de plaisanter, mais je me devais de bien imager les prémisses de cet article avant d’étaler la pertinence de son contenu. Si vous êtes un investisseur immobilier qui possède des immeubles achetés au personnel (ayant 4 portes et moins), sachez que si vous désirez refinancer, pour aller chercher de l’équité, un évaluateur indépendant contracté par votre créancier viendra évaluer votre propriété. Pour bien cerner le prix de votre propriété, ce dernier utilisera les comparables de votre quartier et il procèdera à une normalisation. Grossièrement, cela signifie qu’il prendra des bâtiments semblables, qui ont été transigés à proximité et récemment vendus sur le marché. Ces comparables seront ensuite normalisés. Cela signifie que l’évaluateur ajustera à la hausse (ou à la baisse si votre bâtiment est laid et sale), dépendamment de l’état du bâtiment et des options offertes (garage, piscine, etc.). L’évaluateur a donc un certain pouvoir discrétionnaire, pour jouer à l’intérieur d’une fourchette. Ladite fourchette est assez subjective et peut varier de 5 à 10 %, dans des cas extrêmes. La subjectivité est à un point tel qu’il n’est pas rare de voir l’évaluation de deux experts, qui diffère de plusieurs dizaines de milliers de dollars. L’humain étant humain, des facteurs circonstanciels (intrinsèques ou extrinsèques au bâtiment) peuvent jouer en votre faveur (ou en votre défaveur). Une propriété mal entretenue a le même effet, plus ou moins consciemment, que des murs rose saumon, tapissés de chevaux. Lorsque vous avez des aires communes dans un immeuble de copropriétés ou dans votre plex, la propreté de cette partie aura un impact certain sur l’évaluation. L’évaluateur ne sera peut-être même pas au courant, mais cela va nettement influencer le prix qui apparaîtra sur le rapport qu’il transmettra à votre institution financière! C’est un peu comme lorsque vous rencontrez quelqu’un pour la première fois et que cette personne a un bout de laitue « pogné entre les dents » ou qu’elle a une substance organique très apparente au niveau d’un orifice nasal. Vous savez que la personne est « cute », mais vous avez une réserve...
En résumé, que vous soyez en plex ou en condominium, assurez-vous de conserver les parties communes en bon état de fonctionnement et surtout, PROPRES! C’est payant. Dans le marché montréalais, partant de la prémisse que vous financez au personnel à 80 % de la juste valeur marchande, si vous avez un 4Plex évalué à 1,000,000 $ et que l’évaluateur vous donne un seul pourcent supplémentaire, vous irez chercher 8,000 $ (1,000,000 $ x 1 % x 80 %). Seulement avec ce refinancement, vous payerez sans aucun doute les coûts d’entretien ménager pour plusieurs années. Soyez à l'affût, d'autres articles suivront sous peu... Au plaisir, JSL
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